Apesar de ter um nome complexo, a ação de adjudicação compulsória existe para facilitar judicialmente a vida de quem comprou um imóvel e não obteve o registro do mesmo, ainda que tenha cumprido todos os itens contratuais no compromisso de compra e venda, ou pré-contrato.
Confira a seguir:
- O que é a adjudicação compulsória?
- Cabimento da ação de adjudicação compulsória
- Quais são os requisitos da ação de adjudicação compulsória no Novo CPC?
- Diferença entre adjudicação compulsória e usucapião
- Competência para ajuizamento
- Prazo prescricional
- Adjudicação compulsória e outorga de escritura
Ligada ao direito imobiliário, a ação de adjudicação compulsória do imóvel é uma medida judicial que visa, de acordo com o Novo CPC (Código de Processo Civil), o registro de um imóvel no Registro Geral de Imóveis (RGI). Isto porque, antes de acionar a legislação, o proprietário do imóvel, ou o comprador, não obteve a escritura passada para o seu nome conforme previa o contrato particular, conhecido também como compromisso ou promessa de compra e venda. O vendedor, por sua vez, ao não conceder a escritura definitiva do imóvel para quem o comprou, caracteriza este cenário como um dos mais comuns em nossa sociedade, por diversos motivos.
Quer compreender um pouco mais sobre essa ação? Então, vamos adiante.
O que é a adjudicação compulsória?
De caráter conciliatório, essa ação visa o registro de um imóvel que não está em conformidade com a lei. Para que isso aconteça, o comprador ou credor pode, por meio da carta de adjudicação, requerer ao juiz a posse e a propriedade de um imóvel que lhe é devido, conforme prevê os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.
Cabimento da ação de adjudicação compulsória
Sempre que os interesses de compra e venda estiverem ameaçados, tanto o comprador quanto o vendedor podem optar por essa ação. Veja, a seguir, as quatro principais circunstâncias práticas por meio das quais o cabimento da ação é previsto:
- Quando o vendedor se recusa a realizar a escritura de compra e venda, mesmo após o comprador ter cumprido todos os itens contratuais;
- Quando o vendedor não é localizado para realizar a concessão do imóvel;
- Quando o vendedor vem a óbito antes de realizar a concessão definitiva da escritura;
- Quando o comprador não colabora com a prescrição da escritura, podendo gerar ônus ao vendedor que, por sua vez, segue sendo o responsável pelas obrigações tributárias do imóvel/propriedade.
Quais são os requisitos da ação de adjudicação compulsória no Novo CPC?
Dois são os requisitos previstos pela lei:
- O compromisso ou a promessa de compra e venda;
- O não arrependimento da promessa.
Será que você está por dentro da doutrina e da jurisprudência? Cuidado com o pulo do gato! Embora muitos acreditem que se faz necessário um documento e/ou registro que comprove o pré-contrato entre comprador e vendedor, a Súmula n. 239, publicada no Diário da Justiça em 30/08/2000, afirma o contrário. Confira com a gente!
“Súmula 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
Ou seja, o documento de pré-contrato tem como principal função estabelecer um compromisso entre comprador e vendedor que objetiva um futuro contrato de compra, mas não é exigido para a abertura de uma ação de adjudicação compulsória.
Diferença entre adjudicação compulsória e usucapião
Embora possa haver alguma semelhança entre ações de adjudicação compulsória e usucapião, elas guardam muitas diferenças entre si. Caberá sempre ao advogado orientar o seu cliente da melhor maneira possível. Confira o quadro a seguir para ficar por dentro das principais diferenças entre essas ações:
Ação de adjudicação compulsória | Ação de usucapião |
É mais rápida | É mais demorada e burocrática |
Necessita comprovar a aquisição do imóvel por meio de pagamento documentado ou outro tipo de instrumento, além de comprovar a quitação do preço | Necessita comprovar apenas a existência de área usucapível, a vontade de ser proprietário e o tempo de posse transcorrido (que varia de 5 a 15 anos) |
O vendedor precisa realizar a assinatura definitiva da escritura do imóvel | Não é obrigatória a obtenção de uma assinatura |
Ação realizada exclusivamente pela via judicial | Ação pode ser realizada tanto judicial quanto extrajudicialmente |
Aquisição por transmissão | Aquisição originária |
Competência para ajuizamento
Via de regra, o foro competente para submeter a ação a um juiz é o foro onde o imóvel está localizado. No entanto, se o comprador ou o vendedor estiver em um processo de falência, o juízo da falência será o foro competente.
Prazo prescricional
A ação de adjudicação compulsória é imprescritível e não está sujeita a prazo decadencial, ou seja, não se torna obsoleta com o passar dos anos e não pode ser atingida pela decadência. Portanto, após dar início à ação, o advogado deve se atentar a apenas dois pontos:
- Cada etapa do processo está sujeita aos prazos previstos no Novo CPC; logo, possíveis atrasos podem prejudicar o cliente;
- Caso uma terceira pessoa adquira direito de usucapião sobre o imóvel, o direito à ação de adjudicação compulsória pode ser perdido.
Adjudicação compulsória e outorga de escritura
Ufa, chegamos à etapa de formalização, agora é com o juiz! Após a sentença favorável ao requerente da ação de adjudicação compulsória, o juiz será o encarregado pela lavratura e pela assinatura da carta de adjudicação que, por sua vez, deve ser encaminhada ao Cartório de Registro de Imóveis a fim de se obter a outorga definitiva da escritura.
Tem alguma dúvida? Deixe seu comentário, será um prazer falar contigo!
Podemos ajudar?
Somos uma plataforma de tecnologia jurídica registrada no CNPJ nº 49.165.270/0001-70. Conectamos pessoas que precisam da Justiça a advogados nas mais diversas áreas do direito.
Quer encontrar um especialista em seu caso? Clique aqui e nos permita ajudá-lo(a), conhecemos os melhores advogados do Brasil.
Nossa sede fica em Curitiba mas estamos presentes em todos os Estados do Brasil, conectados com advogados especialistas em mais de 128 causas e áreas do direito.
É Advogado e gostaria de ajudar clientes a obterem seu benefício nas especialidades acima? Conectamos anualmente mais de 328.000 pessoas que precisam da justiça! Fale com a gente e faça parte da nossa comunidade de Advogados especialistas.
Excelente explicação.
Sou advogada e ajuizei uma ação de adjudicação compulsória , em causa própria.
Oioi Rosa Maria, muito legal isso. Fico feliz por você e espero que o resultado seja positivo!
Excelente explicação.
Sou advogada e ajuizei uma ação de adjudicação compulsória , em causa própria. Estou aguardando a decisão.
Olá Rosa Maria, como está? Agradecemos por seu feedback, é muito legal saber que você ajuizou essa ação e espero que o resultado seja positivo para você. Caso queira comentar um pouco mais para servir como ensinamento para futuros advogados e advogadas, ficaremos muito felizes. Desde já, obrigado e boa sorte!
Bom dia! Estou montando um trabalho para a faculdade e gostei de algumas informações daqui, só que preciso do nome do Autor desta postagem. Por gentileza, pode me informar?
Boa tarde, Laura. Tudo bem? No caso esse artigo, assim como todos os outros em nosso blog, são produzidos internamente. Ficou com alguma dúvida relacionada ao conteúdo?
Entrei com adjudicação, pela morte do vendedor. Porém o juiz resolveu nomear a?defensora pública para representar os direitos de contestação dos herdeiros do 1° casamento, pode isso? Fazem 09 anos que ninguém localiza os herdeiros e minha escritura está trancada por causa disso. Não sei o que posso fazer para fazer andar o processo.
Boa tarde Suedi. Como está? Peço que entre em contato com um profissional do direito, como a sua dúvida é muito específica, não queremos lhe passar orientações erradas.
No ano de 2015 dei entrada em um processo de adjudicação compulsória e até hoje não foi concluído. Existe alguma forma para reivindicar sua conclusão em virtude do tempo que já se passou?
Oioi Mario. Bom dia, tudo bem com você? No caso recomendo que você entre em contato com um profissional do direito para que o mesmo te auxilie adequadamente nesse processo. Qualquer outra dúvida referente ao conteúdo estamos à disposição.
Mauro Lúcio, entrei por esses dias com essa medida, estou morrendo de medo também de demorar.
Bom dia Franciane. Espero que tudo se resolva rápido! Ficou com alguma dúvida sobre o conteúdo?
Boa tarde.
Meu marido herdou dois imóveis em Porto alegre junto com os irmãos. E a mãe , dona, não passou o nome dela na matrícula do imóvel de nenhum.
Mas no inventário ela colocou esses imóveis. Só que o vendedor e a esposa de um dos bens já faleceu.
Me disseram que era necessário apresentar o casamento de todos , mas não tem como contatar.
A minha sogra faleceu em 2012. E os filhos não fizeram nada no registro de imóveis.
Agora eles querem vender mas ninguém sabe como fazer.
Tem contrato de compra e venda somente
Boa tarde, Veronica. Tudo bem? Como a sua dúvida é muito específica, recomendo que você entre em contato com um profissional do direito para que essa situação possa ser resolvida o quanto antes. Qualquer dúvida sobre o artigo estaremos à disposição.